Toda locação começa com a mesma conversa: qual vai ser a garantia. Para quem vai alugar, a garantia define quanto dinheiro sai do bolso na entrada e quanta burocracia vem antes das chaves. Para o proprietário, define o que acontece se o aluguel deixar de ser pago.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) organiza o assunto nos artigos 37 a 43. Abaixo, cada modalidade explicada para os dois lados do contrato.
O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades que o locador pode exigir:
A regra mais importante vem no parágrafo único do mesmo artigo: é proibido, sob pena de nulidade, ter mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Não existe fiador mais caução, nem seguro fiança mais depósito. E o art. 43, II, trata como contravenção penal exigir mais de uma garantia na mesma locação.
Salvo disposição em contrário, a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39).
A caução pode ser em bens móveis ou imóveis (art. 38). A forma mais comum é o depósito em dinheiro.
Para quem vai alugar: é a opção sem análise de terceiros e sem custo além do próprio depósito, que volta no fim, com os rendimentos da poupança, descontados eventuais débitos. O peso está na entrada: até três aluguéis de uma vez, além do primeiro mês.
Para o proprietário: é simples de administrar, mas o limite de três meses pode não cobrir um atraso longo somado a reparos no imóvel.
O fiador é a pessoa que se compromete a pagar se o inquilino não pagar. A fiança é regulada também pelo Código Civil (arts. 818 e seguintes). Em geral, pede-se que o fiador tenha imóvel próprio, e a Lei 8.009/1990 (art. 3º, VII) permite a penhora do imóvel de família do fiador por dívida de locação.
Para quem vai alugar: não há custo direto, mas é preciso encontrar alguém disposto a assumir esse risco e que passe pela análise do locador.
Para o proprietário: a fiança é uma garantia ampla, mas a cobrança do fiador costuma passar por processo judicial, o que leva tempo.
A lei prevê quando o locador pode exigir novo fiador ou trocar a garantia (art. 40). Entre os casos: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador; alienação ou gravação de todos os imóveis do fiador, ou mudança de residência sem comunicar o locador; exoneração do fiador; e prorrogação por prazo indeterminado de uma fiança dada com prazo certo.
Há também o caso do fiador que pede para sair depois que a locação passou a prazo indeterminado: ele continua responsável por 120 dias depois de notificar o locador (art. 40, X). Em qualquer dessas situações, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato (art. 40, parágrafo único).
No seguro de fiança locatícia, uma seguradora garante o pagamento ao locador. Pela lei, o seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário (art. 41). Na prática, o que cada apólice cobre (aluguel, encargos, danos ao imóvel, multa) depende do produto contratado e deve ser conferido antes da assinatura.
Para quem vai alugar: dispensa fiador e não imobiliza dinheiro, mas tem custo, pago em parcelas ou à vista, que não é devolvido no fim. A seguradora faz análise de crédito.
Para o proprietário: é a garantia que costuma dar resposta mais rápida em caso de inadimplência, porque quem paga é a seguradora, nos termos da apólice.
O título de capitalização não aparece na lista do art. 37. No mercado, ele é usado como uma forma de caução: o inquilino compra um título com valor definido, que fica vinculado ao contrato de locação durante a vigência. Se houver dívida, o locador pode usar o valor do título, conforme as condições contratadas; se não houver, o inquilino resgata o valor no fim.
Por não estar previsto de forma expressa na lei, o enquadramento depende de como o contrato descreve a garantia, e as regras de resgate e rendimento são as do próprio título. Vale ler essas condições antes de assinar.
Para quem vai alugar: dispensa fiador e o dinheiro volta no fim, mas exige desembolso à vista, em geral próximo ao de uma caução.
Para o proprietário: funciona como um depósito, com o mesmo limite prático: cobre até o valor do título.
A lei também trata da locação sem nenhuma garantia. Nesse caso, o locador pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, de forma antecipada (art. 42). Fora dessa hipótese e da locação para temporada, cobrar aluguel antecipado é contravenção (art. 43, III).
Não existe garantia melhor para todo caso. A conta envolve quanto o inquilino tem disponível na entrada, se tem um fiador com imóvel, o valor do aluguel e o grau de proteção que o proprietário quer. O que não muda é a regra: uma única garantia por contrato.
Na FYP IMÓVEIS, a escolha da garantia faz parte da análise de cada locação, tanto para quem aluga quanto para quem entrega o imóvel para administrar. Nos contratos novos, trabalhamos com caução em dinheiro ou fiador. Seguro fiança e título de capitalização são analisados caso a caso, junto com o proprietário.
Se você vai alugar ou tem um imóvel para locar em Itapecerica da Serra, fale com a FYP pelo WhatsApp. Explicamos as opções e cuidamos do contrato.
Este texto é informativo e não substitui a análise do contrato de cada caso.
